Een seniorenhypotheek, wat houdt het in?

Als je met pensioen bent of bijna met pensioen gaat, wil je waarschijnlijk meer financiële middelen tot je beschikking hebben voor leuke dingen. Misschien wil je daarom kijken of de maandlasten van je huidige woning naar beneden kunnen. Of misschien wil je een mooie aanvulling op je (pensioen)inkomen. Een seniorenhypotheek kan je hierbij helpen. In dit artikel lees je wat een seniorenhypotheek is, hoe je de overwaarde van je huis kunt verzilveren en wat de voor- en nadelen zijn.

Wat is een seniorenhypotheek?

Een seniorenhypotheek is ontwikkeld voor de oudere woningeigenaar. Deze hypotheek voor senioren laat ouderen profiteren van de overwaarde op hun woning, zonder te hoeven verhuizen. Wanneer je hiervoor in aanmerking komt, wordt de bestedingsruimte verhoogd door het ‘opeten’ van de overwaarde, ook wel een opeethypotheek.

Met deze hypotheekvorm wordt de overwaarde verzilverd en kun je het bedrag uitgeven aan andere zaken. De rente kan in sommige gevallen worden opgeteld bij de hoofdsom van de hypotheek. Dit wordt terugbetaald als de woning verkocht is. Kies je voor een seniorenhypotheek, dan kun je de rente niet aftrekken van de belasting. Lees ook: Hoeveel belasting betaal je over je overwaarde? 

Veel senioren gebruiken de seniorenhypotheek om hun overwaarde te verzilveren en daarmee een mooi bedrag op hun rekening gestort te krijgen om hun wensen mee te vervullen. Daardoor kun je nog meer van je pensioen genieten en haal je het maximale uit je hypotheekruimte.

Overwaarde verzilveren

Bij huizen die meer waard zijn dan de hypotheek die erop is afgesloten, is er sprake van overwaarde. Woningen zijn de afgelopen jaren enorm in waarde gestegen. Woont je al een lange tijd in je woning, dan is de kans groot dat je er op dit moment veel meer voor kunt krijgen dan je er destijds voor hebt betaald. De overwaarde op je woning kun je gebruiken als aanvulling op je (pensioen)inkomen, om op je oude dag je dromen te realiseren. Het is mogelijk om, met je woning als onderpand, (een deel van) je overwaarde vrij te maken.

Er zijn diverse manieren om de overwaarde van je huis te verzilveren met een seniorenhypotheek. De krediethypotheek en de aflossingsvrije hypotheek zijn het meest geschikt bij voldoende inkomen. Een opeethypotheek of het verkopen en terughuren van je woning zijn mogelijk interessant als je alleen een AOW-uitkering of een laag (pensioen)inkomen hebt. Lees ook: AOW-bedragen 2024: hoeveel gaat het omhoog? 

Krediethypotheek

Een krediethypotheek is een flexibele vorm van lenen, waarbij je een kredietlimiet krijgt op basis van de overwaarde van je woning. Je kunt zelf bepalen hoeveel en wanneer je geld opneemt, tot aan de limiet. Je betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag. Je kunt het bedrag ook weer aflossen en later weer opnemen. De rente is variabel en kan dus stijgen of dalen. Je kunt de rente niet aftrekken van de belasting.

Een krediethypotheek geeft je veel vrijheid en flexibiliteit om je overwaarde te benutten. Je kunt bijvoorbeeld een deel van je overwaarde gebruiken om je woning te verbouwen, je tuin op te knappen of een nieuwe auto te kopen. Of je kunt het geld gebruiken om je (klein)kinderen financieel te ondersteunen, een mooie reis te maken of een hobby te financieren. Je kunt ook een buffer opbouwen voor onvoorziene uitgaven of een inkomensdaling.

Een krediethypotheek heeft ook nadelen. Je moet rekening houden met de renteschommelingen, die invloed hebben op je maandlasten. Je moet ook voldoende inkomen hebben om de rente te kunnen betalen. Bovendien kan de kredietlimiet dalen als de waarde van je woning daalt. Je loopt dus het risico dat je minder geld kunt opnemen dan je had verwacht. Ook moet je er rekening mee houden dat je de lening moet terugbetalen als je de woning verkoopt of als je overlijdt. Dit kan betekenen dat je minder overhoudt voor jezelf of voor je erfgenamen.

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je alleen rente betaalt en niets aflost. Je lost de lening pas af als je de woning verkoopt of als je overlijdt. De rente is meestal vast voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld 10 of 20 jaar. Je kunt de rente niet aftrekken van de belasting.

Een aflossingsvrije hypotheek geeft je lage maandlasten, omdat je geen aflossing betaalt. Je kunt een deel van je overwaarde gebruiken om je (pensioen)inkomen aan te vullen of om andere wensen te realiseren. Je hebt geen last van renteschommelingen, zolang je rentevaste periode loopt. Je kunt ook zelf bepalen of en wanneer je extra wilt aflossen.

Een aflossingsvrije hypotheek heeft ook nadelen. Je bouwt geen vermogen op, omdat je niets aflost. Je schuld blijft dus even hoog. Dit betekent dat je aan het einde van de looptijd of bij verkoop van je woning de hele lening moet terugbetalen. Dit kan een probleem zijn als de waarde van je woning is gedaald of als je geen andere spaarmiddelen hebt. Ook moet je er rekening mee houden dat je de rente niet kunt aftrekken van de belasting. Bovendien kan het zijn dat je rente na de rentevaste periode hoger wordt, waardoor je maandlasten stijgen.

Opeethypotheek

Een opeethypotheek is een hypotheekvorm waarbij je de overwaarde van je woning in maandelijkse termijnen ontvangt. Je kunt dit bedrag gebruiken als aanvulling op je (pensioen)inkomen of voor andere doeleinden. Je betaalt geen rente of aflossing, maar de rente wordt bijgeschreven bij de hoofdsom van de hypotheek. Je lost de lening pas af als je de woning verkoopt of als je overlijdt. Je kunt de rente niet aftrekken van de belasting.

Een opeethypotheek geeft je een extra inkomen, waarmee je je levensstandaard kunt verhogen of je dromen kunt waarmaken. Je hebt geen maandlasten, omdat je geen rente of aflossing betaalt. Je kunt ook zelf bepalen hoe lang je de opeethypotheek wilt laten lopen, bijvoorbeeld 10, 15 of 20 jaar. Je kunt ook tussentijds stoppen of het bedrag aanpassen.

Een opeethypotheek heeft ook nadelen. Je schuld wordt steeds hoger, omdat de rente wordt opgeteld bij de hoofdsom. Dit betekent dat je minder overhoudt voor jezelf of voor je erfgenamen als je de woning verkoopt of als je overlijdt. Ook loop je het risico dat je de opeethypotheek moet aflossen als de waarde van je woning daalt of als je de maximale leeftijd bereikt. Bovendien kan het zijn dat je meer belasting moet betalen over je vermogen in box 3, omdat je meer schuld hebt.

Verkopen en terughuren

Een andere manier om de overwaarde van je huis te verzilveren is door je woning te verkopen en terug te huren. Je verkoopt je woning aan een gespecialiseerd bedrijf, dat je een levenslang huurcontract aanbiedt. Je ontvangt een deel van de verkoopopbrengst als eenmalig bedrag of als maandelijkse uitkering. Je kunt dit bedrag gebruiken als aanvulling op je (pensioen)inkomen of voor andere doeleinden. Je blijft in je eigen woning wonen, maar je betaalt wel huur aan het bedrijf.

Verkopen en terughuren geeft je de mogelijkheid om je overwaarde volledig te benutten, zónder te hoeven verhuizen. Je hebt geen zorgen meer over het onderhoud of de waardeontwikkeling van je woning. Je hebt ook geen schuld meer, waardoor je minder belasting betaalt over je vermogen in box 3. Je kunt ook zelf bepalen hoe je het geld besteedt, bijvoorbeeld aan een schenking, een investering of een consumptieve uitgave.

Verkopen en terughuren heeft ook nadelen. Je bent geen eigenaar meer van je woning, maar een huurder. Dit betekent dat je geen zeggenschap meer hebt over je woning en dat je afhankelijk bent van de voorwaarden van het bedrijf. Je moet ook rekening houden met de huurprijs, die jaarlijks kan stijgen. Bovendien houd je niets over voor jezelf of voor je erfgenamen als je de woning verlaat of als je overlijdt. Ook kan het zijn dat je meer inkomstenbelasting moet betalen over je (pensioen)inkomen, omdat je meer inkomen hebt.

Voor- en nadelen van een seniorenhypotheek

Een seniorenhypotheek kan je helpen om meer uit je woning te halen en je (pensioen)inkomen te verhogen. Je kunt je overwaarde verzilveren en je wensen realiseren, zonder te hoeven verhuizen. Je kunt kiezen uit verschillende hypotheekvormen, afhankelijk van je inkomen, je leeftijd en je persoonlijke situatie.

Een seniorenhypotheek heeft ook nadelen. Je kunt te maken krijgen met hogere maandlasten, renteschommelingen, belastingheffing of vermogensverlies. Je kunt ook minder overhouden voor jezelf of voor je erfgenamen. Bovendien moet je voldoen aan bepaalde voorwaarden en criteria om in aanmerking te komen voor een seniorenhypotheek.

Hoe vraag je een seniorenhypotheek aan?

Als je interesse hebt in een seniorenhypotheek, is het verstandig om je goed te laten informeren en adviseren. Je kunt contact opnemen met een onafhankelijke hypotheekadviseur, die je kan helpen om de beste optie voor jou te vinden. Een hypotheekadviseur kan je ook vertellen wat de kosten, de voorwaarden en de gevolgen zijn van een seniorenhypotheek.

Een seniorenhypotheek is niet voor iedereen geschikt. Je moet aan een aantal eisen voldoen om in aanmerking te komen voor een seniorenhypotheek. Deze eisen kunnen per hypotheekverstrekker verschillen, maar over het algemeen gelden de volgende criteria (2024):

• Je bent minimaal 57 jaar oud.
• Je hebt een eigen woning met overwaarde.
• Je hebt een (pensioen)inkomen dat voldoende is om de rente te betalen.
• Je hebt geen of een lage hypotheekschuld.
• Je hebt geen negatieve BKR-registratie.

Als je aan deze eisen voldoet, kun je een seniorenhypotheek aanvragen bij 50PlusHypotheek. Je moet dan een aantal documenten aanleveren, zoals een identiteitsbewijs, een bewijs van inkomen, een taxatierapport van je woning en een overzicht van je vermogen. De hypotheekverstrekker zal je aanvraag beoordelen en je een offerte sturen. Als je akkoord gaat met de offerte, kun je de seniorenhypotheek afsluiten bij de notaris.

Overwaarde verzilveren met een seniorenhypotheek: dit zijn je opties

Met een seniorenhypotheek kun je je overwaarde verzilveren en het geld gebruiken voor verschillende doelen. Hier zijn een paar voorbeelden:

Je huis verbouwen: misschien wil je je huis aanpassen aan je wensen en behoeften, zodat je er langer comfortabel kunt blijven wonen. Je kunt bijvoorbeeld je woning levensloopbestendig maken, door een slaapkamer en een badkamer op de begane grond te creëren, een traplift te installeren of de drempels te verwijderen. Of je kunt je huis gewoon mooier en gezelliger maken, door een nieuwe keuken, een dakkapel of een serre te plaatsen. Lees ook: Verbouwen of verhuizen: wat kies jij? 
Zorg inkopen: met een seniorenhypotheek kun je je overwaarde verzilveren om je voor te bereiden op de toekomst. Je kunt het geld gebruiken om zorgkosten of hulp aan huis te betalen, als je die nodig hebt. Of je kunt het geld gebruiken om jezelf te verwennen, door bijvoorbeeld een massage, een pedicure of een kapper aan huis te regelen.
Je huis verduurzamen: misschien wil je je huis energiezuiniger en milieuvriendelijker maken, zodat je minder geld kwijt bent aan je energierekening en je bijdraagt aan een beter klimaat. Je kunt bijvoorbeeld je huis isoleren, zonnepanelen plaatsen, een warmtepomp installeren of van het gas af gaan. Lees ook: De verbouwing of verduurzaming van je woning financieren met overwaarde?
Schenken: misschien wil je je kinderen of kleinkinderen een financieel steuntje in de rug geven, bijvoorbeeld om een huis te kopen, te studeren of te ondernemen. Je kunt je overwaarde verzilveren en een deel van het geld schenken, zonder dat je daar belasting over hoeft te betalen. In 2024 kun je maximaal € 108.244 belastingvrij schenken voor de eigen woning van je kind of kleinkind, als die tussen de 18 en 40 jaar oud is. Lees ook: Overwaarde schenken aan kind(eren): hoe en waarom doe je het? 
Genieten: misschien wil je gewoon lekker genieten van je pensioen en je overwaarde verzilveren om je dromen waar te maken. Je kunt het geld gebruiken om een mooie reis te maken, een camper of een boot te kopen, leuke uitjes te maken of een hobby te financieren. Kortom: doen waar je blij van wordt. Lees ook: Op wereldreis met de overwaarde van je woning? Dan wil je dit weten! 

Welke hypotheekvormen kun je kiezen?

Een seniorenhypotheek is geen aparte hypotheekvorm, maar een verzamelnaam voor verschillende hypotheekvormen die geschikt zijn voor senioren. Je kunt kiezen uit de volgende opties:

Aflossingsvrije hypotheek: bij deze hypotheekvorm betaal je elke maand alleen rente en los je niets af. Je schuld blijft dus even hoog. Je kunt maximaal 50% van de woningwaarde lenen met een aflossingsvrije hypotheek. Je kunt de rente niet aftrekken van de belasting.
Annuïteitenhypotheek: bij deze hypotheekvorm betaal je elke maand een vast bedrag, dat bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. In het begin is je rentedeel hoger dan je aflossingsdeel, waardoor je profiteert van de hypotheekrenteaftrek. Aan het einde van de looptijd is je aflossingsdeel hoger dan je rentedeel, waardoor je maandlasten stijgen.
Lineaire hypotheek: bij deze hypotheekvorm betaal je elke maand een vast bedrag aan aflossing en daarnaast rente over de openstaande schuld. Je schuld wordt dus steeds lager. Over de hele looptijd ben je minder geld kwijt dan bij een annuïteitenhypotheek, omdat je sneller aflost. Aan het eind van de looptijd zijn je maandlasten lager dan aan het begin.

Naast deze hypotheekvormen zijn er ook twee financiële producten die je kunt gebruiken om je overwaarde te verzilveren:

Opeethypotheek: dit is een speciale vorm van een aflossingsvrije hypotheek, waarbij je de rente niet betaalt, maar bij de schuld optelt. Je hoeft dus niets te betalen gedurende de looptijd. Je schuld wordt steeds hoger, terwijl je overwaarde steeds lager wordt. Je ‘eet’ dus als het ware je overwaarde op. Je lost de lening pas af als je de woning verkoopt of als je overlijdt. Je kunt de rente niet aftrekken van de belasting. Lees ook: Opeethypotheek voor 50-plussers: ontdek de voordelen en financiele vrijheid. 
Krediethypotheek: dit is eigenlijk geen hypotheek, maar een doorlopend krediet met je overwaarde als onderpand. Je krijgt een kredietlimiet, die afhankelijk is van je overwaarde. Je kunt zelf bepalen hoeveel en wanneer je geld opneemt, tot aan de limiet. Je betaalt alleen rente over het opgenomen bedrag. Je kunt het bedrag ook weer aflossen en later weer opnemen. De rente is variabel en kan dus stijgen of dalen. Je kunt de rente niet aftrekken van de belasting.

Hoeveel mag je lenen met een seniorenhypotheek?

Hoeveel je kunt lenen met een seniorenhypotheek hangt af van een aantal factoren, zoals je inkomen, je leeftijd, de waarde van je woning en de hypotheekvorm die je kiest. Er zijn ook een aantal regels die bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen. Deze regels zijn bedoeld om te voorkomen dat je te veel leent en in de problemen komt.

De belangrijkste regel is de CHF-norm (Contactorgaan Hypothecair Financiers). Deze norm houdt in dat de geldverstrekker kijkt of je de lasten van een hypotheek gedurende dertig jaar kunt dragen. Veel senioren kunnen hierdoor minder lenen, omdat hun inkomen na hun pensioen lager wordt. Deze regel is een tijd geleden aangescherpt, omdat er steeds meer senioren in de schulden raakten.

De afgelopen tijd zijn er wel wat regels veranderd omtrent de seniorenhypotheek. Zo zijn de mogelijkheden uitgebreid met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit is een vangnet voor als je je hypotheek niet meer kunt betalen en je woning moet verkopen. Als je een restschuld overhoudt, kan die onder voorwaarden door NHG worden kwijtgescholden. Bovendien kun je met NHG rentekorting krijgen, omdat de geldverstrekker minder risico loopt.

Wat is de Nationale Hypotheek Garantie 2024?

De Nationale Hypotheek Garantie is een garantie die je kunt krijgen als je een hypotheek afsluit. Je betaalt hiervoor een eenmalige premie, die in 2024 0,7% van de hypotheeksom bedraagt. In ruil daarvoor krijg je een aantal voordelen, zoals:

• Een lagere rente, omdat de geldverstrekker minder risico loopt.
• Een kwijtschelding van een eventuele restschuld, als je je hypotheek niet meer kunt betalen en je woning moet verkopen, onder bepaalde voorwaarden.
• Een soepelere toetsing, als je een seniorenhypotheek wilt afsluiten.

Maar wat houdt die soepelere toetsing precies in? De standaard toetsing gaat ervan uit dat je de hele hypotheeksom via een annuïteitenhypotheek aflost. Dat betekent dat je elke maand een vast bedrag betaalt, dat bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. In het begin is je rentedeel hoger dan je aflossingsdeel, waardoor je profiteert van de hypotheekrenteaftrek.

Aan het einde van de looptijd is je aflossingsdeel hoger dan je rentedeel, waardoor je maandlasten stijgen.

Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, zijn de werkelijke lasten eigenlijk lager dan het bedrag waarmee de standaardtoets rekent. Je betaalt namelijk alleen rente en je lost niets af. Je schuld blijft dus even hoog. Als je een seniorenhypotheek met NHG afsluit, mag de geldverstrekker toetsen of je inkomen voldoende is om de werkelijke hypotheeklasten te dragen. Hierdoor kun je meer lenen dan zonder NHG.

Om in aanmerking te komen voor een seniorenhypotheek met NHG, moet je wel aan een aantal voorwaarden voldoen, namelijk:

• De nieuwe maandlast moet lager zijn dan de maandlast van je huidige hypotheek.
• Je moet de rente voor minimaal 20 jaar vastzetten. Lees ook: Hypotheek voor 30 jaar vastzetten: financiele zekerheid voor de toekomst. 
• De koopsom van de nieuwe woning mag in 2024 niet meer dan € 325.000 zijn.

Interesse in een seniorenhypotheek?

Interesse in een seniorenhypotheek? Onze adviseurs kunnen tijdens een adviesgesprek de mogelijke opties rondom een seniorenhypotheek met je doornemen. Zo zijn er bijvoorbeeld ook mogelijkheden om je huis te verkopen en een deel van de overwaarde te verzilveren. Benieuwd wat jouw opties zijn? Doe de scan of neem contact met ons op.