Ga je je huis binnenkort verkopen? Dan heb je geluk! Door de prijsstijgingen van de laatste jaren kun je waarschijnlijk je huis verkopen met winst. Maar let op, soms kun je ook eindigen met een restschuld. Hier lees je hoe dit allemaal werkt met je belastingaangifte, zowel bij winst als verlies.
Belasting scenario 1: Als je huis meer waard is geworden
Gefeliciteerd, je huis was een topinvestering! Bij verkoop hoef je eerst niks af te dragen aan de Belastingdienst. Maar, als je winst eenmaal op je rekening staat, kan het zijn dat je vermogensbelasting moet betalen. Sinds 2024 is er een vrijstelling tot €57.000 als je alleen bent, en €114.000 als je een fiscaal partner hebt.
Bij je belastingaangifte pas je de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait aan. Wat je met de winst doet, beïnvloedt hoeveel belasting je betaalt:
Koop je een ander huis? De Belastingdienst verwacht dat je de winst gebruikt voor je nieuwe huis. Dit heet de bijleenregeling. De rente die je mag aftrekken hangt af van de koopsom van je nieuwe huis, min de winst van je oude huis. Lees hier meer over die bijleenregeling en de eigenwoningreserve.
Geen nieuw huis? Je mag de winst vrij besteden. Deze winst telt dan als deel van je vermogen, net zoals spaargeld. Uiteraard zit er wel weer een addertje onder het gras. Dit kan namelijk betekenen dat je meer belasting betaalt over je vermogen het volgende jaar.
Wat betekent dit voor je belasting?
Zoals gezegd: In 2024 is er een heffingsvrij vermogen van €57.000. Heb je meer vermogen, dan betaal je belasting over het fictieve rendement. Hieronder zie je hoe dit werkt:
| Type vermogen | Fictief rendement | Belastingpercentage |
|---|---|---|
| Spaargeld | 1.03% | 36% |
| Beleggingen | 6.04% | 36% |
Dus, investeer je overwaarde slim, dan kan het je financiële voordelen opleveren. Zie ook: Hoeveel belasting betalen over overwaarde?
…En bij een restschuld? Als je een restschuld hebt na verkoop, verlaagt dit je vermogen. Je kunt deze schuld onder bepaalde voorwaarden aftrekken van je vermogen. Daarover later meer.
Woning verkopen met winst: een rekenvoorbeeld
Stel, je verkoopt je huis voor €320.000 en je resterende hypotheek is €270.000. Dit levert €50.000 winst op.
Bestaand spaargeld: €12.000 (zie ook: Hoeveel belasting betaal je over spaargeld in 2024?)
Totale vermogen na verkoop: €62.000
Je betaalt belasting over €5.000 (€62.000 – €57.000 vrijstelling).
Als je niet binnen drie jaar een nieuw huis koopt, telt deze €50.000 als vermogen, wat invloed kan hebben op je vermogensbelasting.
En als je een ander huis koopt?
Voorbeeld: Je koopt een huis voor €360.000 en gebruikt de €50.000 winst als deel van de betaling, met een nieuwe hypotheek van €310.000. De bijleenregeling beïnvloedt dan je renteaftrek. Op deze pagina lees je meer over de bijleenregeling.
Belasting scenario 2: Als je huis minder waard is geworden
Soms verkoop je je huis voor minder dan je hypotheek. Dan hou je een restschuld over. Je hebt twee opties:
Nieuwe hypotheek: Je kunt de restschuld meenemen in de hypotheek voor een nieuwe woning. Je moet genoeg verdienen om dit te kunnen lenen, en je kunt tot 100% van de marktwaarde van je nieuwe woning lenen.
Afspraken met de bank: Misschien kun je met je bank een regeling treffen voor het terugbetalen van je schuld.
Voor beide opties is de rente die je betaalt niet aftrekbaar, tenzij de schuld vóór 1 januari 2018 ontstond. Dan mag je de rente maximaal vijftien jaar aftrekken.
Woning verkopen met winst: een rekenvoorbeeld
Stel, je hebt samen met je partner een vermogen van €46.000. Je verkoopt je huis met €24.000 restschuld.
Schuldendrempel: €7.400 (€3.700 zonder fiscale partner)
Aftrekbaar vermogen: €24.000 – €7.400 = €16.600
Nieuw vermogen: €46.000 – €16.600 = €29.400
Je blijft onder de vrijstellingsgrens, dus geen belasting over dit vermogen.
Belasting (ver)koop van woning: Restschuld en NHG
Een NHG-hypotheek biedt bescherming in tijden van financiële tegenslag. Onder bepaalde omstandigheden, zoals een relatiebreuk, overlijden van een partner, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan een restschuld soms worden kwijtgescholden. Dit wordt echter niet standaard gedaan; er moet aan specifieke voorwaarden worden voldaan. Ontdek hier alles wat je moet weten over de Nationale Hypotheek Garantie.
Dus stel je hebt een hypotheek met NHG en door onvoorziene omstandigheden zoals langdurige werkloosheid moet je je huis verkopen met een restschuld van €15.000. Als je voldoet aan de criteria van de NHG, zoals het aantonen dat de verkoop noodzakelijk was en je niet nalatig bent geweest in het betalen van de hypotheek, kan deze restschuld mogelijk worden kwijtgescholden. Voor dit soort situaties is het zéker raadzaam om contact op te nemen met één van onze hypotheekadviseurs.
Lees ook: Overwaarde huis na scheiding: wat zijn de mogelijkheden?
Belastingaangifte: verkoop en aankoop van een woning
De financiële resultaten van de verkoop van je huis, of het nu gaat om winst of verlies, hebben directe gevolgen voor je belastingaangifte.
Belastingaangifte bij verkoop woning:
Je dient de verkoopprijs van je huis, eventuele verkoopkosten zoals makelaarskosten en notariskosten, en de resterende hypotheekschuld op te geven.
Dus stel, je verkoopt je huis in 2024 voor €340.000. De resterende hypotheekschuld is €290.000 en je hebt €10.000 aan verkoopkosten gemaakt. De winst van de verkoop (overwaarde) die je opgeeft, is dan €40.000 (€340.000 verkoopprijs – €290.000 schuld – €10.000 kosten).
Bij aankoop van een nieuw huis:
Je geeft de aankoopprijs van het nieuwe huis, de bijkomende aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting en advieskosten, en het bedrag van je nieuwe hypotheek aan.
Dus stel je koopt een nieuw huis voor €380.000 in 2024. De overdrachtsbelasting* (2% van de koopsom) bedraagt €7.600 en de advies- en notariskosten samen zijn €5.000. Je sluit een nieuwe hypotheek af voor €350.000. Bij je belastingaangifte geef je dus op: €380.000 aankoopprijs + €12.600 aan bijkomende kosten.
Waarom is dit belangrijk?
- Voor de verkoper: De winst kan invloed hebben op je vermogensbelasting. In 2024 is de vrijstelling voor vermogensbelasting vastgesteld op €57.000 voor individuen en €114.000 voor fiscale partners. Winst uit de verkoop van je huis kan je nét over deze grens duwen.
- Voor de koper: De kosten die je maakt voor de aankoop van een huis, inclusief de financieringskosten, kunnen fiscaal aftrekbaar zijn. Oftewel: belastingvoordelen!
Lees ook: Box 3 in 2024: Hoeveel belasting moet je betalen?
* Overdrachtsbelasting 2024: wat betekent dit voor jou?
Bij 50PlusHypotheek houden we van overzicht. Daarom hebben we alle belangrijke informatie over de overdrachtsbelasting en de vrijstellingsregels voor 2024 voor je op een rijtje gezet:
| Criteria | Overdrachtsbelasting 2024 |
|---|---|
| Leeftijd kopers | 18 tot 35 jaar |
| Vrijstelling voorwaarden | Moeten in de woning gaan wonen, niet verhuren |
| Waarde van de woning | Maximaal €510.000 |
| Verklaring nodig? | Ja, Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling |
| Tarief bij niet voldoen aan voorwaarden | 2% overdrachtsbelasting |
| Standaard tarief als woning niet hoofdverblijf | 10,4% overdrachtsbelasting |
| Eén van de kopers 35+ en de ander <35 | 35+ betaalt 2% over eigen deel, <35 mogelijk vrijgesteld |
Belasting | Overzicht kostenposten bij aankoop woning
| Kostenpost | Aftrekbaar? | Toelichting | Categorie in aangifte |
|---|---|---|---|
| Advies- en bemiddelingskosten (voor aankoop) | Nee | Indien meegefinancierd, deel van de eigenwoningschuld. | Woningen en andere onroerende zaken |
| Advies- en bemiddelingskosten (hypotheek) | Ja | Meegefinancierde kosten vallen in box 1 onder eigenwoningschuld. | Hypotheken en andere schulden |
| Afkoopsom erfpacht | Nee | Meegefinancierd? Deel van de eigenwoningschuld. Rente is aftrekbaar. | Hypotheken en andere schulden |
| Bereidstellingsprovisie | Ja | Meegefinancierde kosten vallen in box 1 onder eigenwoningschuld. | Hypotheken en andere schulden |
| Bouwrente (tot koop-aannemingsovereenkomst) | Nee | Indien meegefinancierd, valt dit deel onder de eigenwoningschuld. | Hypotheken en andere schulden |
| Bouwrente (na koop-aannemingsovereenkomst) | Ja | Meegefinancierde kosten moeten in de aangifte gesplitst worden. Niet aftrekbaar en valt in box 3. | Hypotheken en andere schulden |
| Bouwtechnische keuring (aankoop woning) | Nee | Indien meegefinancierd, deel van de eigenwoningschuld. | Woningen en andere onroerende zaken |
| Bouwtechnische keuring (hypotheek/NHG) | Ja | Meegefinancierde kosten vallen in box 1 onder eigenwoningschuld. | Hypotheken en andere schulden |
| Koopsom/aanneemsom woning | Nee | De volledige schuld valt in box 1 als deze gebruikt is voor de eigen woning. | Woningen en andere onroerende zaken |
| Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG) | Ja | Meegefinancierde kosten vallen in box 1 onder eigenwoningschuld. | Hypotheken en andere schulden |
| Makelaarskosten (aankoop) | Nee | Indien meegefinancierd, deel van de eigenwoningschuld. | Woningen en andere onroerende zaken |
| Notariskosten (aankoop) | Nee | Kosten voor eigendomsakte en inschrijving Kadaster. Indien meegefinancierd, deel van de eigenwoningschuld. | Woningen en andere onroerende zaken |
| Notariskosten (hypotheek) | Ja | Meegefinancierde kosten voor hypotheekakte en inschrijving Kadaster vallen in box 1 onder eigenwoningschuld. | Hypotheken en andere schulden |
| Opleveringskeuring | Nee | Indien meegefinancierd, deel van de eigenwoningschuld. | Woningen en andere onroerende zaken |
| Overdrachtsbelasting | Nee | Meegefinancierde kosten vallen onder de eigenwoningschuld. | Woningen en andere onroerende zaken |
| Overnamekosten roerende zaken | Nee | Meegefinancierd? Schuld valt in box 3, rente niet aftrekbaar. | Hypotheken en andere schulden |
Laat je adviseren door 50PlusHypotheek
Snap je het nog? Geen zorgen, bij 50PlusHypotheek helpen we je graag verder. We zijn er speciaal voor 50-plussers die willen weten wat ze het beste kunnen doen met hun hypotheek of overwaarde. Ons advies is altijd onafhankelijk. Benieuwd naar wat we voor jou kunnen betekenen? Neem dan contact met ons op of vul de scan in.