Heeft u uw woning verkocht en winst behaald? Dan heeft u te maken met eigenwoningreserve. De reserve ontstaat zodra er een ‘vervreemding’ plaatsvindt van de eigen woning. Het verschil tussen de opbrengst van de verkoop en de eigenwoningschuld vormt dan een vervreemdingssaldo en dient te worden opgenomen in een eigenwoningreserve.
Eigenwoningreserve berekenen
De winst op de verkoop van uw huis wordt als volgt berekend: van de verkoopopbrengst van het huis trekt u de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld af, waarvan de rente aftrekbaar is. Heeft u een consumptieve lening? Dan telt deze lening niet mee in de berekening. Het resultaat van deze berekening wordt ‘de eigenwoningreserve’ genoemd.
Stel, u verkoopt uw woning voor € 250.000. Op de woning rust een hypotheek van € 215.000, waarvan € 10.000 consumptief is. Daarnaast heeft u ook nog makelaarskosten van € 2.500. De eigenwoningreserve is de netto verkoopopbrengst min de hypotheek zonder het consumptieve deel. In dit geval komt u uit op € 32.500.
Wanneer de eigenwoningreserve positief is, zoals in het voorbeeld hierboven, moet u die gebruiken bij de aankoop van een volgend huis. Is de hypotheek hoger dan de verkoopopbrengst van de woning min de verkoopkosten? Dan is er sprake van restschuld (de schuld die overblijft als de hypotheek of lening die u hebt gebruikt voor uw woning, hoger is dan de prijs waarvoor u uw woning hebt verkocht).
Voorwaarden eigenwoningreserve
Wanneer u te maken heeft met eigenwoningreserve, moet u deze reserve gebruiken als u binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. De eigenwoningreserve is 3 jaar geldig, daarna vervalt de reserve. Het maximale hypotheekbedrag waarvan de rente aftrekbaar is, bedraagt dan de aankoopprijs en de kosten van de nieuwe woning, inclusief de eigenwoningreserve.
U bent vrij om een volledige hypotheek te nemen op de nieuwe woning. In dat geval is de rente slechts gedeeltelijk aftrekbaar. De hypotheekrente over een bedrag ter grootte van de eigenwoningreserve mag u niet aftrekken.
De bijleenregeling
Als u binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt, krijgt u sinds 2004 te maken met de bijleenregeling. Om bij de aankoop van een nieuw huis maximaal gebruik te maken van de hypotheekaftrek, moet u de eigenwoningreserve gebruiken voor de nieuwe woning. De eigenwoningreserve vermindert de maximale hypotheek waarvoor u rente mag aftrekken. Na 3 jaar vervalt deze verplichting en kunt u een gekochte woning weer volledig financieren met hypotheekrenteaftrek.
Wat kan 50PlusHypotheek voor u doen?
Heeft u te maken met eigenwoningreserve of wilt u deze uitrekenen? Dan bent u bij ons aan het juiste adres. Wij kunnen u adviseren hoe u dit het beste kunt gebruiken. Wij zijn gespecialiseerd in dit soort zaken en weten hoe u waar voor uw geld kunt krijgen, in welke situatie dan ook. Neem daarom contact met ons op. Of wilt u financiële ruimte creëren? Doe dan de scan.