Als je je huis verkoopt en winst maakt, krijg je te maken met de eigenwoningreserve. Dit is het bedrag dat overblijft als je de verkoopprijs van je huis min de verkoopkosten en de hypotheekschuld doet. De eigenwoningreserve heeft invloed op de renteaftrek als je een nieuw huis koopt. In dit artikel leggen we uit hoe je de eigenwoningreserve kunt berekenen en wat de regels zijn in 2024.
Wat is de eigenwoningreserve?
Je hebt je huis verkocht en een mooie winst gemaakt. Maar nu komt de hamvraag: wat doe je met die overwaarde? Hier komt de eigenwoningreserve om de hoek kijken. De eigenwoningreserve is het bedrag dat overblijft als je de verkoopprijs van je huis aftrekt van de verkoopkosten en de hypotheekschuld. Kortom, het is de winst die je hebt behaald bij de verkoop van je woning.
Eigenwoningreserve berekenen: hoe bereken je de winst op de verkoop van je huis?
Wanneer je je huis verkoopt, speelt de eigenwoningreserve een belangrijke rol in je fiscale situatie. Deze reserve houdt verband met de overwaarde die je verkrijgt na de verkoop van je woning.
De eigenwoningreserve is het bedrag van de overwaarde die overblijft na de verkoop van je woning, na aftrek van verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld. Dit bedrag is relevant voor de renteaftrek wanneer je een nieuwe woning koopt
Hoe bereken je dit?
- Start met de verkoopprijs van de woning: Dit is het bedrag dat je ontvangt bij de verkoop.
- Trek de verkoopkosten af: Dit omvat makelaarskosten, advertentiekosten, en andere directe verkoopkosten.
- Bereken de overwaarde: Trek de resterende hypotheekschuld af van de netto verkoopprijs (na aftrek van verkoopkosten). Consumptieve leningen die niet direct gelinkt zijn aan de woning, zoals persoonlijke leningen of doorlopende kredieten, zijn hier niet relevant.
- Resultaat is de eigenwoningreserve: Dit bedrag beïnvloedt de renteaftrek voor een toekomstige woning.
Een voorbeeld: Stel, je verkoopt je huis in 2024 voor €300.000. Je hebt een hypotheekschuld van €250.000, inclusief €15.000 voor een consumptieve lening die hier niet relevant is. Je betaalt €3.000 aan makelaarskosten.
Netto verkoopprijs: €300.000 (verkoopprijs) – €3.000 (makelaarskosten) = €297.000.
Berekening van de overwaarde: €297.000 (netto verkoopprijs) – €235.000 (hypotheekschuld zonder het consumptieve deel) = €62.000.
De eigenwoningreserve in dit scenario is €62.000. Dit bedrag vormt de overwaarde die je kunt inzetten bij de aankoop van een nieuwe woning. Houd er rekening mee dat de fiscale regels rondom de eigenwoningreserve complex kunnen zijn, en het is aan te raden om een financieel adviseur of de Belastingdienst te raadplegen voor advies specifiek voor jouw situatie.
Restschuld: hypotheek lager dan verkoopprijs
Maar wat als je nieuwe hypotheek lager is dan de verkoopprijs van je oude huis? Dan heb je een restschuld. Dit is het bedrag dat overblijft als je je huis verkoopt voor minder dan je hypotheekschuld. In 2024 is het belangrijk om te weten dat je deze restschuld niet zomaar kunt negeren. Je moet dit bedrag namelijk aangeven als schuld in box 3 (sparen en beleggen). Dus, even opletten!
Wat moet je doen met de eigenwoningreserve in 2024?
Als je een positieve eigenwoningreserve hebt, zoals in het voorbeeld hierboven, moet je die gebruiken als je binnen 3 jaar een nieuw huis koopt. De eigenwoningreserve is 3 jaar geldig, daarna vervalt die. Het maximale hypotheekbedrag waarvan de rente aftrekbaar is, is dan de aankoopprijs en de kosten van het nieuwe huis, min de eigenwoningreserve.
Maar let op: je mag wel een hogere hypotheek nemen dan het maximale bedrag. Het deel dat gelijk is aan de eigenwoningreserve is dan niet aftrekbaar. Dat deel geef je aan als schuld in box 3.
Is je hypotheek lager dan de verkoopprijs van je huis min de verkoopkosten? Zoals eerder aangegeven: dan heb je een restschuld. Dat is de schuld die overblijft als je je huis verkoopt voor minder dan de hypotheek of lening die je hebt gebruikt voor je huis. De rente over de restschuld is nog 15 jaar aftrekbaar, als je aan bepaalde voorwaarden voldoet.
Wat gebeurt er als ik mijn eigenwoningreserve niet gebruik?
Als je je eigenwoningreserve niet gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een nieuwe woning, heeft dat gevolgen voor je renteaftrek. Je mag dan de rente over het deel van je hypotheek dat gelijk is aan de eigenwoningreserve niet aftrekken. Dat deel geef je aan als schuld in box 3. Bovendien moet je de eigenwoningreserve gebruiken als je binnen 3 jaar na de verkoop van je oude woning een nieuwe woning koopt. Pas na die 3 jaar vervalt de eigenwoningreserve.
Wat is de bijleenregeling in 2024?
De bijleenregeling is een regel die sinds 2004 geldt voor mensen die een nieuw huis kopen nadat ze hun oude huis hebben verkocht. De regel houdt in dat je de eigenwoningreserve moet gebruiken voor het nieuwe huis, om maximaal gebruik te maken van de renteaftrek. De eigenwoningreserve verlaagt dus het maximale hypotheekbedrag waarvoor je rente mag aftrekken. Na 3 jaar vervalt deze verplichting en kun je een gekocht huis weer volledig financieren met renteaftrek.
Een voorbeeld: je hebt in 2021 je huis verkocht met een eigenwoningreserve van € 40.000. In 2024 koop je een nieuw huis voor € 200.000. Je sluit hiervoor een hypotheek af van € 200.000. De eigenwoningreserve die nog over is van de verkoop van je eerste huis (in 2021) is op 30 november 2024 vervallen. Dus op die datum is de eigenwoningreserve € 0 geworden. Je eigenwoningschuld is dan € 200.000. De rente over de hele hypotheek is aftrekbaar.
Hoe kan ik mijn eigenwoningreserve gebruiken bij de aankoop van een nieuw huis?
Je eigenwoningreserve is het bedrag dat je overhoudt als je je oude huis verkoopt voor meer dan je hypotheekschuld. Als je binnen 3 jaar een nieuw huis koopt, moet je de eigenwoningreserve gebruiken om de aankoopprijs te verlagen. Dit heet de bijleenregeling. In dit artikel lees je meer over de bijleenregeling. Als je de eigenwoningreserve gebruikt, kun je de rente over je nieuwe hypotheek aftrekken. Als je de eigenwoningreserve niet gebruikt, is de rente over het deel dat gelijk is aan de eigenwoningreserve niet aftrekbaar. Dat deel geef je aan als schuld in box 3. Lees ook: Box 3 in 2024: hoeveel belasting.
Een voorbeeld: Stel, je verkoopt je huis en houdt €50.000 over als eigenwoningreserve. Je koopt vervolgens een nieuw huis voor €200.000:
Met eigenwoningreserve: Als je een hypotheek neemt van €200.000 en je eigenwoningreserve van €50.000 gebruikt, dan is de rente aftrekbaar over €150.000. Bij een rentepercentage van 4% betaal je jaarlijks €6.000 aan rente, welke aftrekbaar is.
Zonder eigenwoningreserve: Kies je ervoor om de eigenwoningreserve niet te gebruiken, dan is de rente enkel aftrekbaar over €150.000, en valt het resterende hypotheekdeel in box 3. De rente van €2.000 over het €50.000 deel is dan niet aftrekbaar.
Hoe kan 50PlusHypotheek je helpen?
Heb je vragen over de eigenwoningreserve of wil je die uitrekenen? Dan kun je bij ons terecht. Wij kunnen je adviseren hoe je de eigenwoningreserve het beste kunt gebruiken. Wij zijn gespecialiseerd in dit soort zaken en weten hoe je waar voor je geld kunt krijgen, in welke situatie dan ook. Neem daarom contact met ons op. Of wil je financiële ruimte creëren? Doe dan de scan.