Als jij en je partner besluiten om uit elkaar te gaan, moet er veel geregeld worden. Zeker als je samen een koophuis hebt. Want, wat gebeurt er met de woning en hoe wordt de overwaarde verdeeld? We hebben de belangrijkste aandachtspunten bij het verdelen van de overwaarde van het huis na een scheiding op een rij gezet.
Overwaarde huis na scheiding: het belang van een echtscheidingsconvenant
In het echtscheidingsconvenant leg je alle afspraken vast die je met je ex-partner maakt. Dit is erg belangrijk omdat de afspraken over het huis, de kinderen, het pensioen en andere financiële kwesties hierin staan. Dit document moet je aanleveren bij het aanvragen van een nieuwe hypotheek, zodat de hypotheekverstrekker kan zien welke financiële verplichtingen je hebt. Tip: Werk samen met een hypotheekadviseur, notaris of advocaat om ervoor te zorgen dat alle financiële afspraken correct en duidelijk worden opgenomen in het echtscheidingsconvenant.
Let op: Als een van jullie in het huis blijft wonen en de ander betaalt nog steeds mee aan de hypotheek, dan kan diegene de rente aftrekken als betaalde alimentatie. Dit mag maximaal twee jaar na vertrek uit het huis.
Overwaarde huis na scheiding
Als jij en je partner besluiten uit elkaar te gaan en jullie hebben een koophuis, dan is een van de eerste vragen: “Wat gebeurt er met het huis?” Nog belangrijker is de vraag hoe jullie de overwaarde verdelen als jullie het huis verkopen of een van jullie er blijft wonen. Veel huizen hebben tegenwoordig overwaarde, wat betekent dat het huis meer waard is dan de openstaande hypotheek.
Dus even ter illustratie: Stel, jullie huis is € 300.000 waard, maar de hypotheek die nog openstaat is € 250.000. Dat betekent dat er € 50.000 overwaarde is.
Als er overwaarde is en een van jullie blijft in het huis wonen, moet degene die blijft de ander uitkopen. Is er een restschuld, dan moeten jullie bespreken hoe je die schuld verdeelt.
Lees ook: Overwaarde huis opnemen, hoe werkt het en waar kan het aan worden besteed?
We zetten de verdeling van de overwaarde na scheiding in drie mogelijke scenario’s op een rij.
Scenario 1: Jij blijft in de koopwoning
Als jij in het huis blijft wonen na de scheiding, zal je meestal je ex-partner moeten uitkopen. Dit houdt in dat je hem of haar een bedrag betaalt voor hun deel van de woning. Dit bedrag wordt meestal bepaald door de marktwaarde van het huis, die je kunt achterhalen via een officiële taxatie. Hoewel het kijken naar vergelijkbare woningen op Funda een indicatie kan geven, is voor juridische en financiële doeleinden een taxatierapport noodzakelijk en nauwkeuriger.
Voorbeeld: Stel, jullie huis is getaxeerd op €300.000 en de hypotheek die nog openstaat is €200.000. Als jullie elk voor de helft eigenaar zijn, betekent dit dat elk van jullie een eigenaarsaandeel van €150.000 heeft. Om je partner uit te kopen, betaal je hem of haar de helft van de overwaarde minus de helft van de hypotheekschuld. In dit geval is de overwaarde €100.000 (€300.000 – €200.000), dus je betaalt je partner €50.000.
Als je een hogere prijs betaalt dan de getaxeerde waarde, bijvoorbeeld omdat je onderling andere afspraken hebt gemaakt of om andere redenen, kan dit verschil worden gezien als een schenking met mogelijke fiscale gevolgen.
Bij het overnemen van de hypotheek is het cruciaal dat je nagaat of je de hypotheek alleen op jouw naam kunt krijgen. Dit kan betekenen dat je de hypotheek moet verhogen of herfinancieren. De nieuwe lening moet voldoen aan de huidige hypotheeknormen, en renteaftrek is mogelijk als je kiest voor een annuïtaire of lineaire hypotheek.
Een adviseur van 50PlusHypotheek kan voor je toetsen of jij voldoende verdient om de hypotheek over te nemen na jullie scheiding. Vul snel onze scan in om te ontdekken wat jouw mogelijkheden zijn.
Scenario 2: Je vertrekt en je partner blijft
In dit scenario verkoopt de vertrekkende partner zijn of haar deel aan de blijvende partner. Hierbij is het belangrijk dat de achterblijvende partner nagaat of de hypotheek op zijn of haar naam gezet kan worden. Alimentatiebetalingen spelen hierbij een rol: als je partner alimentatie moet betalen, vermindert dit zijn of haar toetsinkomen, wat invloed heeft op de hypotheekmogelijkheden. Ontvangt je partner alimentatie, dan kan dit juist het toetsinkomen verhogen.
Als jij degene bent die vertrekt, krijg je jouw deel van de overwaarde uitbetaald. Als je dit bedrag niet investeert in een nieuwe woning, moet je rekening houden met de bijleenregeling, wat betekent dat je over dat deel geen hypotheekrenteaftrek krijgt. Verder in dit artikel zullen wij dieper ingaan op deze bijleenregeling.
Scenario 3: Jullie verkopen het huis
Als geen van beiden in het huis wil blijven wonen, kan verkoop de beste optie zijn. De opbrengst van de verkoop (na aftrek van de hypotheekschuld) wordt verdeeld volgens de afspraken die jullie maken, vaak vastgelegd in een echtscheidingsconvenant. Als er een restschuld is, moeten jullie samen beslissen hoe deze af te lossen, bijvoorbeeld met spaargeld of via een lening.
Let op: Als je ooit een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt afgesloten, zijn er speciale voorwaarden die kunnen helpen bij het afhandelen van een restschuld of het aanpassen van de hypotheek zodat een van jullie in het huis kan blijven wonen. Wil je meer weten over NHG en wat de voorwaarden zijn? Dat lees je in de blog over de hypotheek voor senioren.
Eventueel kan vertrekkende partner na scheiding eigenaar van huis blijven
Soms kiezen scheidende koppels ervoor dat de vertrekkende partner mede-eigenaar blijft van het huis. Dit kan fiscaal aantrekkelijk zijn, of noodzakelijk als de andere partner de hypotheek niet alleen kan dragen. Dit moet goed worden vastgelegd, inclusief de verdeling van kosten zoals hypotheekrente, onderhoud en belastingen.
Voorbeeld: Je ex-partner verlaat het huis, maar blijft voor 50% eigenaar. Jullie spreken af dat jij alle woonlasten betaalt, maar bij verkoop de opbrengst deelt. Dit regel je officieel via de notaris met een officiële overeenkomst.
Hypotheek oversluiten na scheiding: is dat een optie?
Ja, je hypotheek oversluiten na een scheiding behoort tot de mogelijkheden. Stel, je had samen met je ex-partner een hypotheek met een hoge rente omdat jullie die een aantal jaren geleden hebben afgesloten. Nu de rente lager is, kun je overwegen om de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek met een lagere rente, wat kan leiden tot lagere maandlasten.
Sterker nog: Dit is misschien wel gewoon een goed moment omdat je toch al bezig bent met financiële regelingen rondom de scheiding. Door het oversluiten kun je de hypotheekvoorwaarden helemaal afstemmen op je nieuwe situatie.
Overwaarde huis na scheiding: houd rekening met de bijleenregeling
De bijleenregeling is ook iets wat je echt niet mag vergeten als je jouw huis verkoopt en een ander huis koopt. Stel, je verkoopt jullie gezamenlijke woning en er is sprake van overwaarde. Volgens de bijleenregeling moet je die overwaarde gebruiken om de hypotheek voor je volgende huis te verlagen. Doe je dat niet, dan kun je voor dat deel van je nieuwe hypotheek geen hypotheekrenteaftrek krijgen. Als je niet binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, dan vervalt die bijleen-verplichting.
Voorbeeld: Jullie verkopen het huis voor € 300.000 terwijl de hypotheek nog € 250.000 is. Er is dan € 50.000 overwaarde. Als je een nieuw huis koopt voor € 280.000, wordt van je verwacht dat je die € 50.000 inzet om de hypotheek te verlagen, dus je leent dan nog maar € 230.000.
Scheiden: wat gebeurt er met de hypotheekrenteaftrek?
De regels rondom de hypotheekrenteaftrek kunnen veranderen na een scheiding. Je mag de hypotheekrente die je betaalt aftrekken van de belasting, maar er zijn regels over hoe lang je dit mag doen.
Even ter illustratie: Als je al 10 jaar de hypotheekrenteaftrek hebt gebruikt en je blijft in hetzelfde huis wonen, dan heb je nog 20 jaar aftrek over. Start je met een nieuwe hypotheek, dan begin je met de teller van maximaal 30 jaar aftrek, maar alleen als het een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek betreft.
Scheiden: hoe zit het met mijn opgebouwde pensioen?
Je pensioen is ook een belangrijk onderdeel van de financiële afspraken bij een scheiding. Pensioenverevening betekent dat je mogelijk een deel van je pensioen moet afstaan aan je ex-partner, afhankelijk van de duur van jullie huwelijk of partnerschap. Dus als je bijvoorbeeld tijdens jullie huwelijk € 100.000 aan pensioen hebt opgebouwd, kan het zijn dat je wettelijk verplicht bent om € 50.000 met je ex-partner te delen. Dit heb je destijds vastgelegd. Het blijft echter belangrijk om goed geïnformeerd beslissingen te nemen en waar nodig professioneel advies in te winnen. Neem gerust contact met ons oop.
Hulp nodig? Neem contact op met 50PlusHypotheek
Financieel advies bij een scheiding is erg belangrijk. De verdeling van overwaarde of het afhandelen van een restschuld kan ingewikkeld zijn. Bij 50PlusHypotheek helpen we je graag om alles rondom de hypotheek en het huis goed te regelen na een scheiding. Neem contact op voor persoonlijk advies en ondersteuning.