Stel je voor: je ouders willen hun huis verkopen en jij ziet jezelf er al helemaal wonen. Steeds vaker nemen kinderen het huis van hun ouders over. Wil jij ook de hypotheek van je ouders overnemen? Dat vraagt om wat regelwerk. Je krijgt te maken met bijzondere belastingregels en moet afspraken maken via de notaris. Benieuwd hoe je dit concreet aanpakt? 50PlusHypotheek helpt je graag verder!
De regels rondom het overnemen van een hypotheek van je ouders
Net zoals bij elke huisaankoop, moet je ook hier een paar stappen volgen:
Vaststellen van de vraagprijs: Je ouders bepalen wat ze voor het huis willen hebben.
Een bod uitbrengen: Jij doet een bod op het huis. Je ouders mogen het huis onder de marktwaarde aan jou verkopen, wat eigenlijk een gedeeltelijke schenking is.
Lees ook: Een huis erven, hoe werkt dat?
Let op de schenkbelasting bij een hypotheek overnemen van ouders!
Als je het huis voor minder dan de marktwaarde koopt, moet je rekening houden met schenkbelasting. De Belastingdienst ziet het verschil tussen de marktwaarde en jouw koopprijs namelijk als een schenking. Tip: laat je hierin goed adviseren door een hypotheekadviseur van 50PlusHypotheek om verrassingen te voorkomen.
Wat kost het overnemen van een hypotheek van je ouders?
De kosten variëren per situatie. Doordat je waarschijnlijk begint met een hoge overwaarde, kun je voordeliger wonen. Maar het blijft een persoonlijke en complexe berekening. Wil je weten wat het je precies gaat kosten? Wij van 50PlusHypotheek geven je graag een inschatting. Laten we hiervoor het proces van het overnemen van een hypotheek van je ouders stap voor stap doorlopen.
Belangrijk: Als je ouders je een lagere prijs willen geven, denk dan samen goed na over deze prijs. Jullie moeten beide het gevoel hebben dat dit juist is.
Stap 1: Bepalen van de waarde van het huis
Stel, het huis van je ouders is getaxeerd op €300.000. Dit is de marktwaarde.
Stap 2: Wat is overwaarde?
Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van het huis en de resterende hypotheek. Als je ouders nog een hypotheek hebben van €200.000 op een huis van €300.000, dan is de overwaarde €100.000.
Stap 3: De koop van het huis
Als je ouders besluiten om het huis aan jou te verkopen voor €250.000 in plaats van de marktwaarde van €300.000, dan krijg je eigenlijk €50.000 ‘korting’.
Stap 4: Schenkbelasting
Deze ‘korting’ van €50.000 wordt door de belastingdienst gezien als een schenking. Hierop zou normaal gesproken schenkbelasting betaald moeten worden. De hoogte van deze belasting hangt af van de belastingregels en vrijstellingen die op dat moment gelden. In 2024 mogen ouders jaarlijks €6.633 belastingvrij schenken. Daarnaast kunnen ouders eenmalig een hoger bedrag van €31.813 belastingvrij schenken aan kinderen tussen 18 en 40 jaar oud. In Nederland mag je de jaarlijkse schenking en de eenmalige verhoogde schenking combineren, mits deze voldoen aan de voorwaarden die door de Belastingdienst gesteld zijn.
Trek die vrijstellingen eerst van de schenking af en neem daarná het percentage dat voor jou geldt uit de onderstaande tabel. Met dat percentage bereken je de schenkbelasting.
| Waarde schenking | Partner en kinderen |
Kleinkinderen |
Overige personen |
|---|---|---|---|
| € 0 – € 152.368 | 10% | 18% | 30% |
| € 152.368 en meer | 20% | 36% | 40% |
Is de waarde van de schenking van je ouders uiteindelijk € 152.368 of hoger? Dan betaal je een hoger percentage over het deel van de schenking dat boven dit bedrag uitkomt.
Stap 5: Berekening schenkbelasting
Volgens de tarieven voor schenkbelasting 2024 voor kinderen is de schenkbelasting 10% over bedragen tot €152.368. Omdat de schenking van €11.554 ruim onder de €152.368 blijft, berekenen we 10% over dit bedrag:
Schenkbelasting: 10% van €11.554 = € 1.155,40
Stap 6: Overname van de hypotheek
Als je het huis koopt voor €250.000 en er staat nog een hypotheek van €200.000, dan neem je die hypotheek over en koop je het huis onder de marktwaarde. Je zult dan de hypotheek moeten aanpassen of een nieuwe hypotheek moeten afsluiten om het huis volledig op jouw naam te krijgen.
Stap 5: Overname van de hypotheek
Als je het huis koopt voor €250.000 en er staat nog een hypotheek van €200.000, dan neem je die hypotheek over en koop je het huis onder de marktwaarde. Je zult dan de hypotheek aan moeten passen of een nieuwe hypotheek moeten afsluiten om het huis volledig op jouw naam te krijgen. Ook daar komen weer kosten bij kijken.
Notariskosten: voor het overschrijven van het huis op jouw naam.
Advieskosten: voor het inwinnen van advies over de hypotheek en andere financiële aspecten.
Schenkbelasting: als de verkoopprijs onder de marktwaarde ligt.
Zoals gezegd: Wanneer je een huis koopt van je ouders en besluit hun hypotheek ‘over te nemen’, betekent dit in de praktijk vaak dat je een nieuwe hypotheek moet afsluiten onder je eigen naam. Dit komt doordat de hypotheekvoorwaarden, inclusief de rente, gebonden zijn aan de oorspronkelijke lener (je ouders dus) en gebaseerd op hun financiële situatie op dát moment. Banken herzien de voorwaarden wanneer een nieuwe lener de hypotheek overneemt.
De hypotheekrente die je krijgt aangeboden, zal afhankelijk zijn van de huidige marktrente en kan dus verschillen van de rente die je ouders betaalden. Als de huidige hypotheekrente hoger is dan de rente die je ouders betaalden, dan zal je meer rente betalen op je nieuwe hypotheek. Ook dit kan je maandelijkse lasten verhogen. Het is héél belangrijk dit mee te nemen in je financiële planning. Je moet ervoor zorgen dat je de hogere lasten kunt dragen binnen je budget.
Het kopen van een huis van je ouders en het vervolgens verhuren
Stel, je ouders willen hun huis verkopen, maar blijven er eigenlijk liever wel gewoon wonen. Een oplossing kan zijn dat jij het huis koopt en het aan hen verhuurt. Dit kan aantrekkelijk zijn omdat het je ouders in staat stelt de overwaarde van hun huis te benutten, bijvoorbeeld voor extra levenscomfort of pensioenbuffer.
Belastingaspecten van de koop
Schenkbelasting: Als je het huis koopt voor een bedrag onder de marktwaarde, zoals vastgesteld door een taxatie of de WOZ-waarde, kan het verschil worden gezien als een schenking. Over dit verschil moet je mogelijk weer schenkbelasting betalen. Gelukkig kun je dan wel weer gebruikmaken van de jaarlijkse of eenmalige schenking die belastingvrij is, wat de fiscale last kan verlichten.
Overdrachtsbelasting: Zelfs als je het huis koopt voor een prijs onder de taxatiewaarde, wordt de overdrachtsbelasting berekend over de hogere taxatiewaarde.
Lees ook: Woning verkopen: hoe zit het met de belastingaangifte?
Huurprijs bepalen
Bij het bepalen van de huurprijs voor je ouders is het belangrijk om een marktconforme huur te vragen. De Belastingdienst kan een huurprijs van ongeveer 6% van de WOZ-waarde als redelijk beschouwen. Bekijk de actuele WOZ-waarde van het huis via MijnOverheid.nl. Als de huur lager is, kan dit worden beschouwd als een verkapte schenking, met mogelijk erfbelasting na het overlijden van je ouders als gevolg. Ontdek hier waarom erfenis vaak ingewikkelder is dan je zou denken.
Lees ook: Een huis erven, hoe werkt dat?
Fiscale consequenties van verhuur
Geen hypotheekrenteaftrek: Omdat je de woning verhuurt, kun je geen gebruik maken van hypotheekrenteaftrek. Lees hier meer over de hypotheekrenteaftrek.
Vermogensbelasting: De woning valt onder box 3 (inkomen uit sparen en beleggen), wat betekent dat je vermogensbelasting moet betalen over de waarde van de woning, minus eventuele schulden die tegen deze woning staan. Zie ook: Box 3 in 2024: hoeveel belasting moet je betalen?
Lees ook: Wat betekent ‘onder voorbehoud’ voor 50-plussers?
Hulp nodig bij het overnemen van een hypotheek?
Als je ouders kleiner willen gaan wonen en jou hun huis willen verkopen, is het belangrijk dat je alles correct regelt. Onze adviseurs bij 50PlusHypotheek staan klaar om je hierbij te helpen. Vul onze scan in voor persoonlijk advies of neem contact op als je meer wilt weten over het overnemen van een hypotheek.