Hoe de rentevaste periode van je hypotheek nieuwe kansen kan bieden

Ga je een nieuw hoofdstuk in je wooncarrière starten of is het einde van je rentevaste periode in zicht? Dan is dit het perfecte moment om even stil te staan bij de mogelijkheden die voor je liggen. Veel huizenbezitters kiezen ervoor om de rente van hun hypotheek voor een bepaalde tijd vast te zetten. Dit noemen we de rentevaste periode, en die kan variëren van slechts één jaar tot wel dertig jaar. Maar wat gebeurt er als deze periode afloopt?

Wat gebeurt er als je rentevaste periode afloopt? 

Even terug naar de basis: tijdens de rentevaste periode blijft de rente die je betaalt gelijk. Dit kan een korte periode zijn van een of twee jaar, maar ook langer, zoals twintig jaar. En dan, hop, ineens is die periode voorbij. Wanneer de huidige afspraak eindigt, is het tijd voor een nieuw ‘rentecontract’. Je krijgt van de bank een nieuw voorstel voor zowel de rente als de periode. Dit voorstel krijg je meestal drie maanden voordat je huidige periode afloopt. Je kan dit voorstel accepteren, maar er liggen meer opties op de plank.

In grote lijnen heb je twee keuzes wanneer je rentevaste periode afloopt:

Hypotheek voortzetten – Je besluit zelf of je voor nog eens 5, 10, 20 of 30 jaar (of iets anders) bij dezelfde geldverstrekker blijft. Zie ook: Hypotheek 30 jaar vastzetten: direct zekerheid! 

Nieuwe hypotheek afsluiten – Je gaat naar een andere geldverstrekker en sluit een nieuwe hypotheek af. Dit is dan boetevrij.

Kansen bij einde rentevaste periode 

Het einde van je rentevaste periode opent nieuwe deuren. Je kan het nieuwe voorstel van je huidige bank accepteren, maar misschien loont het om de markt af te speuren. Andere banken bieden wellicht lagere rentes of gunstigere voorwaarden.

Stel je voor: je betaalt nu 3% rente op een hypotheek van € 250.000. Door over te stappen naar een verstrekker met 2,5% rente, houd je jaarlijks zo’n € 1250 meer in je zak. Een pittig bedrag! Er zijn echter wel details waar je rekening mee moet houden. Daar vertellen we je meer over in de volgende alinea. 

Bekijk hier de hypotheekrenteverwachtingen voor 2024 en daarna. 

Risico-opslag

In de wereld van hypotheken zitten soms addertjes onder het gras. Houd bijvoorbeeld goed rekening met de eventuele risico-opslag. Dat is een klein stukje extra rente. Die opslag hangt samen met de hoogte van je hypotheek in verhouding tot de waarde van je huis. Hoe groter het risico voor je geldverstrekker, hoe hoger de risico-opslag voor je hypotheek zal zijn. Dit kan net het verschil maken in wat je maandelijks kwijt bent aan hypotheeklasten.

Hoe bereken je de risico-opslag? 

Wil je weten hoeveel extra rente je misschien moet betalen bovenop je normale hypotheekrente? Dat hangt af van je loan to value (LTV) ratio. In simpel Nederlands: wat is het bedrag van je hypotheek vergeleken met de waarde van je huis? Dit percentage vertelt de bank hoe risicovol jouw lening is.

Zelf je LTV berekenen is vrij eenvoudig. Neem het bedrag van je hypotheek, deel dit door de waarde van je huis en vermenigvuldig met 100%. Zo krijg je het LTV-percentage.

Bijvoorbeeld: je leent € 300.000 voor een huis dat € 350.000 waard is. Dan ziet die berekening er zo uit:

€ 300.000 / € 350.000 x 100% = 85,7%

Dus, jouw LTV is 85,7%. Afhankelijk van je bank kan dit worden uitgedrukt als 85,7% LTV of 85,7% MW (marktwaarde). Met dit percentage val je waarschijnlijk in een hogere risicocategorie, wat betekent dat je rente wat hoger uit kan vallen.

Een handige tip: hoe lager je LTV, hoe lager het risico voor de bank en hoe lager jouw rente waarschijnlijk zal zijn. Het kan dus lonen om een groter deel van je huis zelf te betalen als je dat kunt.

Voorbeeld: aanpassing risico-opslag bij einde rentevaste periode

Stel: je koopt een huis voor € 400.000 en sluit een hypotheek af voor de volle mep van de marktwaarde bij NIBC. Ze bieden je een rente van 3,75% voor vijf jaar, plus een risico-opslag van 0,25% omdat je de volledige waarde leent. Dat brengt je op een totale rente van 4,00%.

Na twee jaar is je huis meer waard geworden, zeg € 435.000, dankzij duurzame verbeteringen en een gunstige markt. Ook heb je flink afgelost en je schuld teruggebracht naar € 385.000. De verhouding tussen je schuld en de waarde van je huis is nu 88,5%, wat betekent dat je in aanmerking komt voor een lagere risico-opslag van 0,10%, met een nieuwe rente van 3,85%.

En dan… 

Nu zit je op de helft van je 5-jarige rentevaste periode. Dit is hét moment om niet alleen over je risico-opslag na te denken, maar ook over wat er hierna komt. Als je rentevaste periode afloopt, krijg je de kans om nieuwe renteafspraken te maken. Dankzij de betere verhouding tussen je lening en de waarde van je huis, en de kans op een lagere risico-opslag; sta je sterker bij het onderhandelen over je nieuwe rente.

Dit is een goede gelegenheid om met NIBC of andere verstrekkers te praten over een nóg betere rente. Aan het einde van de eerste 5 jaar kun je, afhankelijk van de marktrente op dat moment, niet alleen genieten van een lagere risico-opslag maar misschien ook van een lagere rente in het algemeen.

En als de rentes tegen het einde van je rentevaste periode zijn gedaald, kun je door een lagere basisrente en verminderde risico-opslag flink besparen op je maandlasten. Dit laat zien hoe belangrijk het is om je hypotheekvoorwaarden op tijd te bekijken, zeker als je financiële situatie of de waarde van je woning verandert.

Oversluiten bij einde rentevaste periode: ja of nee? 

Oversluiten naar een andere hypotheekaanbieder kan voordelig zijn, zeker als de rentes gedaald zijn. Maar let op, hier kunnen ook kosten aan verbonden zijn. Bekijk hier het kostenoverzicht van de Belastingdienst bij hypotheek oversluiten. Toch kan een lagere rente je maandelijkse lasten aanzienlijk verlagen. Een voorbeeld: stel je voor, je hebt een hypotheek van € 250.000 tegen 4% rente. Je betaalt dan ongeveer € 833 per maand aan rente. Als je kunt oversluiten naar 3%, bespaar je zo’n € 208 per maand. Dat tikt behoorlijk aan!

Lees ook: Hoeveel belasting betaal je over je overwaarde? Alles over belasting bij overwaarde. 

Als je dat goed wilt onderzoeken, kun je het voorstel van jouw geldverstrekker vergelijken met de actuele hypotheekrentes. Een hypotheekadviseur van 50PlusHypotheek kan je hierbij helpen. 

Lees ook: Hypotheek oversluiten: iets voor jou? 

Maar let op met een spaarhypotheek

Heb je een spaarhypotheek? Dan is oversluiten vaak niet voordelig. Het idee achter een spaarhypotheek is simpel: de rente die je betaalt over je lening, krijg je ook op je spaargeld. Dat spaargeld gebruik je aan het einde van de looptijd om je hypotheek af te lossen. Klinkt allemaal erg handig. Maar hier komt het addertje onder het gras als je denkt aan oversluiten naar een hypotheek met een lagere rente.

Ontdek hier meer over de spaarhypotheek.

Twijfel je over de beste keuze voor jouw situatie? Een onafhankelijke hypotheekadviseur van 50PlusHypotheek kan uitkomst bieden. We zetten de opties naast elkaar en zoeken de hypotheek die echt bij jou past.

Een voorbeeld bij einde rentevaste periode met spaarhypotheek 

Laten we zeggen dat je een spaarhypotheek hebt van € 200.000 tegen 4% rente. Je betaalt jaarlijks € 8000 aan rente (die je fiscaal mag aftrekken), maar je ontvangt ook 4% rente op je spaargeld dat gekoppeld is aan deze hypotheek. Stel, je hebt al € 50.000 opgebouwd in je spaarpotje, dan ontvang je daarover dus ook 4% rente, wat neerkomt op € 2.000 per jaar.

Nu denk je: “Wat als ik oversluit naar een hypotheek met maar 2% rente?” Je betaalt dan jaarlijks € 4000 aan rente voor dezelfde hypotheek van € 200.000, wat een directe besparing lijkt van € 4000 per jaar. Echter, je ontvangt nu ook maar 2% rente op je spaargeld in plaats van 4%. Op je spaargeld van € 50.000 betekent dit dat je nog maar € 1000 per jaar ontvangt.

Het gevolg? Je lagere rentebetalingen lijken voordelig, maar omdat je ook minder rente ontvangt op je spaargeld, spaar je minder snel. Dit kan nadelig zijn omdat je uiteindelijk met je spaargeld je hypotheek moet aflossen. De balans tussen wat je betaalt en wat je spaart, is dus verschoven. En mogelijk spaar je zo niet genoeg om aan het einde van de looptijd je hypotheek volledig af te lossen zónder extra bij te moeten leggen. En tja. dát is dan weer niet zo handig.

Het oversluiten van een spaarhypotheek naar een hypotheek met een lagere rente is daardoor dus niet altijd voordelig. Het is belangrijk om goed na te denken over hoe dit jouw spaardoel beïnvloedt. Onzeker over wat voor jou de beste stap is? Een onafhankelijke hypotheekadviseur, zoals bij 50PlusHypotheek, kan je helpen de opties te overwegen en te kiezen voor een hypotheek die echt past bij jouw financiële situatie en toekomstplannen.

Lees ook: Hoeveel belasting betaal je over spaargeld? 

Hoe lang moet je in 2024 je hypotheekrente vastzetten? 

Het vastzetten van de hypotheekrente is een strategische beslissing. Lang vastzetten geeft zekerheid, maar is vaak wat duurder. Wat het beste bij jou past, hangt af van jouw situatie. Laten we eens kijken naar wat slim is voor verschillende levensfasen:

Hypotheekrente vastzetten voor de jongeren onder ons 

Als je starter bent, denk je misschien niet direct aan een rentevaste periode van tien of twintig jaar. Toch kan dit juíst slim zijn. Ook al plan je niet je hele leven in dit huis te blijven, een vaste rente geeft zekerheid tegen stijgingen. Starters krijgen bijvoorbeeld extra kosten als ze kinderen krijgen – en willen dan bijvoorbeeld voor 20 jaar weten waar ze aan toe zijn. 

Ga je op een gegeven moment verhuizen, dan kun je vaak kiezen: je hypotheek meenemen of, als de rente gunstiger is, boetevrij overstappen op een nieuwe. 

Het blijft wel belangrijk om naar de voorwaarden van deze regelingen te kijken. Deze verschillen per aanbieder. 50PlusHypotheek kan hier natuurlijk bij helpen. 

De 50-plussers

Rond de 50-55 jaar? Dan is het kiezen voor de langst mogelijke rentevaste periode vaak het verstandigst. Zo voorkom je onaangename verrassingen tegen de tijd dat je met pensioen gaat. Een beetje meer betalen voor die zekerheid is het waard.

Terwijl andere ouderen – die bijvoorbeeld nog 10 of 15 jaar in de woning blijven wonen – hebben deze lange zekerheid niet nodig. Deze groep mensen kan ook kiezen voor een minder lange rentevaste periode.

Kort verblijf in je woning 

Weet je nu al dat je binnen een paar jaar weer gaat verkopen? Dan kan een kortere renteperiode financieel aantrekkelijker zijn, omdat je dan vaak minder rente betaalt. Ontdek hier meer over hypotheekopties bij verhuizen. 

Zet je de rente kort vast, dan is het wel raadzaam om een eventuele stijging van de maandlasten in te calculeren. Immers, op het moment dat je korte rentevaste periode afloopt, kan de rente ook gestegen zijn. En ja, natuurlijk kan dit óók gebeuren bij een lange rentevaste periode, maar dan heb je meer tijd om er op voor te bereiden.

Kan ik de rentevaste periode eerder beëindigen?

Zonder kosten je rentevaste periode beëindigen kan eigenlijk alleen als deze afloopt. Wil je eerder oversluiten, dan krijg je vaak te maken met een boete. Dit geldt ook als je je woning ineens volledig wilt afbetalen, tenzij je de woning verkoopt. Dan mag het vaak wel boetevrij.

In bepaalde situaties kan het ondanks de boete toch voordeliger zijn om tussentijds over te sluiten. Overleggen kan nooit kwaad! Vul de scan in om alvast een beeld te krijgen van jou  persoonlijke situatie. 

Meer weten over het einde van je rentevaste periode?

Als Erkend Financieel Adviseur begrijpen wij hoe belangrijk het is om de juiste info te hebben over jouw hypotheekkeuzes. Heb je vragen of wil je eens sparren over jouw mogelijkheden wat betreft het einde van je rentevaste periode? Aarzel niet om contact op te nemen. Samen verkennen we de opties en vinden we de beste match voor jouw financiële plaatje.